驰赢策略从 430 万跌到 260 万，北京南海家园的房子还能保值吗？

在北京亦庄南海家园，最近有两套房的命运截然相反。一套 90 平米的两居室驰赢策略，挂出去 3 天就成交了；另一套面积差不多的，挂了 3 个月还没人接手。都是一个小区的房子，差距咋就这么大呢？其实啊，这背后藏着的是当下楼市里，卖房人和买房人之间一场实实在在的较量。

先说说那套 3 天就成交的房子。它在南海家园二里，是个一层的两居，6 月 15 号挂到上，报价 265 万。你猜怎么着？挂牌当天就有 28 组人预约看房，第二天实际来了 12 组，到第三天就有人加价 5 万想买。最后 260 万成交，算下来单价差不多 2.89 万 / 平。

为啥这么抢手？看看价格就知道了。当时同小区里，和它差不多的 12 套两居室，均价得 285 万，这套房的报价低了 7%。经手中介跟新京报记者说，这业主挺果断，不像有的业主，今天降 2 万，明天降 3 万，磨磨蹭蹭好几个月，到最后就算降价，人家也觉得你这房子可能有啥问题，反而没人敢买了。

不过这事儿也引来了不少议论。有业主在业主群里说，这是故意低价搅和市场，还去中介那儿投诉。但北京市住建委 7 月份开的通气会里说得明白，只要成交价不低于评估价的 85%，而且没搞阴阳合同，那就是正常的市场交易。

再看那套 3 个月没动静的房子。在南海家园四里，89 平米的两居，5 月挂出来的时候报 290 万，到 7 月降到 285 万，这期间就 5 组人来看过房。业主挺委屈驰赢策略，跟《北京青年报》记者说，自己装修花了 20 万，比小区里的毛坯房贵 10 万很正常。可市场不这么看，同一小区 5、6 月份成交的 3 套同款装修房，均价也就 268 万，溢价根本没那么多。

还有南海家园三里的一套三居室更典型。业主 2024 年刚全新装修完，一口价 380 万，比同户型的成交均价高了 8.6%。从 4 月挂到 7 月，安居客上显示就 3 个人咨询过。中原地产的张大伟在专栏里说得挺实在，二手房市场里，装修溢价其实没啥用，90% 的购房者宁愿买毛坯自己装，也不想为别人的装修风格买单。

其实亦庄这地方，楼市情况挺特别的。一方面，今年上半年亦庄的 GDP 同比涨了 6.8%，小米汽车二期、京东方新生产线这些项目一落地，带来了 2.3 万个工作岗位。这就让不少业主觉得，房价早晚得涨回去，总拿 2023 年的最高价说事儿，那会儿南海家园的两居室最高卖到 430 万呢。

可另一方面，现实摆在那儿。链家的数据显示，2025 年亦庄的二手房挂牌量有 1.2 万套，是 2023 年的 1.8 倍。我爱我家的研究院在报告里说，房子供大于求的时候，以前的高价根本不算数。

更重要的是政策的影响。今年 5 月，北京出了个 “二手房参考价动态调整机制”，南海家园这一片的参考价降了 5%。这意味着啥？银行放贷就按这个参考价来。打个比方，业主想卖 300 万，银行只认 285 万，那购房者就得多掏 15 万首付驰赢策略，谁愿意啊？一位按揭专员跟《财经》杂志记者吐槽，这高价房根本不好卖。

那问题来了，楼市不好的时候，业主到底是该扛着不降价，还是干脆点降价止损呢？

经济学家马光远觉得，亦庄的产业在全国都数得着，现在降价就是让别人捡便宜。可社科院的倪鹏飞研究员不这么看，他在《中国房地产报》的采访里说，北京二手房库存都 15 万套了，比 2017 年还多，不降价的房子可能就一直卖不出去了。